
Você mora há anos em um imóvel, paga as contas, cuida da propriedade como se fosse sua, mas não tem a escritura no nome? Comprou com contrato de gaveta, herdou informalmente ou simplesmente nunca regularizou a situação? Essa realidade é mais comum do que parece, especialmente em cidades do interior do Paraná e em todo o Brasil.
A boa notícia é que existe um caminho jurídico mais rápido e acessível para regularizar o seu imóvel: a usucapião extrajudicial. Diferente do processo judicial tradicional, que pode levar anos, a usucapião extrajudicial acontece diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, com acompanhamento de advogado, e pode ser concluída em poucos meses.
Neste guia completo, você vai entender quais são os documentos essenciais para usucapião extrajudicial, como reunir cada um deles e garantir que o processo de regularização do seu imóvel seja eficiente e sem complicações.
A usucapião extrajudicial é um procedimento administrativo realizado em cartório para reconhecer a propriedade de quem possui um imóvel por determinado tempo, sem necessidade de entrar com uma ação judicial. Esse processo foi criado pela Lei 13.465/2017 e está regulamentado pelo Provimento 65 do CNJ (Conselho Nacional de Justiça).
Em termos simples: se você usa e cuida de um imóvel há muitos anos, agindo como verdadeiro dono, sem oposição de terceiros, pode requerer a regularização diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, com assistência de um advogado. O cartório analisa a documentação, notifica interessados e, se tudo estiver correto, registra o imóvel em seu nome.
Principais vantagens da usucapião extrajudicial:
Para solicitar a usucapião extrajudicial, é necessário preencher alguns requisitos legais básicos:
Situações comuns que permitem pedir usucapião extrajudicial:
Importante: mesmo que você se enquadre nesses requisitos, a assistência de um advogado especializado é obrigatória para iniciar o pedido no cartório.
Agora que você já entende o que é usucapião extrajudicial e quem pode solicitar, vamos ao ponto central: quais documentos são necessários para garantir uma regularização eficiente do seu imóvel? A lista abaixo reúne os principais documentos exigidos pelo cartório e pelo advogado responsável.
A documentação pode variar conforme o tipo de usucapião (urbana, rural, extraordinária, ordinária, etc.) e as particularidades do imóvel, mas os itens a seguir formam a base do processo.
Dica prática: converse com seus vizinhos antes de contratar o profissional. Se eles concordarem em assinar a planta, o processo se torna muito mais simples e ágil. A assinatura dos confrontantes demonstra que não há conflito de divisa.
Documentos Pessoais do Requerente e Cônjuge
Para identificar corretamente quem está solicitando a usucapião, são necessários os seguintes documentos pessoais:
Do requerente (pessoa que pede a usucapião):
Do cônjuge (se casado ou em união estável):
Esses documentos garantem que a regularização será feita em nome correto e que o cônjuge está ciente e de acordo com o processo, evitando problemas futuros.
Esta é uma das partes mais importantes do processo: comprovar que você realmente possui o imóvel há tempo suficiente. Quanto mais provas você reunir, mais rápido e seguro será o processo.
Exemplos de justo título:
Dica importante: organize toda essa documentação em ordem cronológica. Isso facilita muito o trabalho do advogado e do cartório na análise do processo./headingCertidões do Registro de Imóveis e Certidões Negativas
As certidões são documentos que comprovam a situação jurídica do imóvel e das pessoas envolvidas. Elas demonstram que não há processos judiciais contestando a posse.
Essas certidões têm prazo de validade curto (geralmente 30 a 90 dias), por isso devem ser solicitadas perto do momento de dar entrada no processo no cartório.
Observação: seu advogado poderá orientar quais certidões específicas são necessárias para o seu caso, pois isso pode variar conforme a comarca e o tipo de usucapião.
A anuência dos confrontantes é a concordância dos vizinhos com o pedido de usucapião. Embora nem sempre seja obrigatória, facilita muito o processo e demonstra que não há conflito sobre os limites do imóvel.
Como obter a anuência:
Quando a anuência não é possível:
Se algum vizinho se recusar a assinar ou não puder ser localizado, o processo ainda pode continuar, mas provavelmente precisará ser feito pela via judicial (mais demorada). Por isso, sempre que possível, converse com seus vizinhos e explique que a regularização do seu imóvel não prejudica em nada a propriedade deles./headingPerguntas Frequentes Sobre Usucapião Extrajudicial
Reunimos as principais dúvidas que nossos clientes costumam ter sobre documentos e processo de usucapião extrajudicial. Se sua dúvida não estiver aqui, entre em contato para uma consulta personalizada.
Sim, a contratação de advogado é obrigatória para iniciar e acompanhar todo o processo de usucapião extrajudicial. Isso está previsto no artigo 216-A da Lei de Registros Públicos. O advogado é responsável por organizar toda a documentação, protocolar o pedido no cartório, acompanhar as notificações e garantir que todos os requisitos legais sejam cumpridos. Além disso, ele orienta sobre qual modalidade de usucapião se aplica ao seu caso e quais documentos específicos serão necessários.
O prazo médio varia de 3 a 8 meses, dependendo da complexidade do caso, da agilidade do cartório e da rapidez na obtenção dos documentos. Se toda a documentação estiver completa e organizada desde o início, e se os confrontantes assinarem a anuência, o processo tende a ser mais rápido. Esse prazo é muito menor comparado à via judicial, que pode levar de 2 a 5 anos ou mais.
Os custos variam conforme a região, o valor do imóvel e a complexidade do caso. Geralmente incluem: honorários do advogado, custas da ata notarial, honoraries do engenheiro para planta e memorial descritivo, taxas do cartório de registro de imóveis e custos com certidões. Em média, o processo pode custar entre R$ 5.000 e R$ 15.000, mas esse valor pode ser maior ou menor dependendo do caso. O investimento geralmente é muito menor do que os custos de uma ação judicial de usucapião.
Sim, é possível fazer usucapião mesmo sem ter todos os documentos ideais. O importante é reunir o máximo de provas possíveis da sua posse. Por exemplo: se você não tem contrato de compra e venda, mas tem contas antigas, recibos de IPTU e testemunhas, isso pode ser suficiente. Quanto mais provas, melhor, mas a ausência de um documento específico não inviabiliza necessariamente o processo. Um advogado especializado pode avaliar seu caso e indicar quais documentos alternativos podem fortalecer seu pedido.
Regularizar seu imóvel por meio da usucapião extrajudicial é uma decisão importante que exige documentação completa, conhecimento técnico e acompanhamento jurídico especializado. Como você viu ao longo deste guia, reunir todos os documentos essenciais para usucapião extrajudicial é fundamental para garantir a eficiência e o sucesso do processo.
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