Documentos Essenciais para Usucapião Extrajudicial: Guia Completo para Regularizar Seu Imóvel

Você mora há anos em um imóvel, paga as contas, cuida da propriedade como se fosse sua, mas não tem a escritura no nome? Comprou com contrato de gaveta, herdou informalmente ou simplesmente nunca regularizou a situação? Essa realidade é mais comum do que parece, especialmente em cidades do interior do Paraná e em todo o Brasil.

A boa notícia é que existe um caminho jurídico mais rápido e acessível para regularizar o seu imóvel: a usucapião extrajudicial. Diferente do processo judicial tradicional, que pode levar anos, a usucapião extrajudicial acontece diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, com acompanhamento de advogado, e pode ser concluída em poucos meses.

Neste guia completo, você vai entender quais são os documentos essenciais para usucapião extrajudicial, como reunir cada um deles e garantir que o processo de regularização do seu imóvel seja eficiente e sem complicações.

O Que é Usucapião Extrajudicial e Como Funciona

A usucapião extrajudicial é um procedimento administrativo realizado em cartório para reconhecer a propriedade de quem possui um imóvel por determinado tempo, sem necessidade de entrar com uma ação judicial. Esse processo foi criado pela Lei 13.465/2017 e está regulamentado pelo Provimento 65 do CNJ (Conselho Nacional de Justiça).

Em termos simples: se você usa e cuida de um imóvel há muitos anos, agindo como verdadeiro dono, sem oposição de terceiros, pode requerer a regularização diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, com assistência de um advogado. O cartório analisa a documentação, notifica interessados e, se tudo estiver correto, registra o imóvel em seu nome.

Principais vantagens da usucapião extrajudicial:

  • Mais rápida: o processo pode ser concluído em 3 a 6 meses, enquanto a via judicial costuma levar anos
  • Menos burocracia: tramita no cartório, sem necessidade de auêdiências ou perícias complexas
  • Custo reduzido: geralmente mais econômica que uma ação judicial
  • Acompanhamento obrigatório de advogado: garante segurança jurídica em todas as etapas

Quem Pode Solicitar Usucapião Extrajudicial

Para solicitar a usucapião extrajudicial, é necessário preencher alguns requisitos legais básicos:

  1. Posse mansa e pacífica: ocupar o imóvel sem violência ou conflito
  2. Posse pública: a ocupação deve ser visível, conhecida por vizinhos e terceiros
  3. Posse contínua: usar o imóvel de forma ininterrupta pelo tempo exigido em lei
  4. Ânimo de dono: agir como proprietário, cuidando, reformando, pagando impostos
  5. Tempo mínimo de posse: varia conforme o tipo de usucapião (de 2 a 15 anos)

Situações comuns que permitem pedir usucapião extrajudicial:

  • Comprou o imóvel com contrato particular (contrato de gaveta) e o antigo dono nunca passou a escritura
  • Herdou informalmente de familiares, mas nunca fez o inventário ou registro
  • Mora e cuida de um imóvel abandonado há muitos anos, sem oposição
  • Recebeu o imóvel por doação verbal e nunca formalizou a transferência
  • Construiu e ocupa terreno urbano ou rural há mais tempo do que o exigido pela lei

Importante: mesmo que você se enquadre nesses requisitos, a assistência de um advogado especializado é obrigatória para iniciar o pedido no cartório.

Documentos Essenciais para Usucapião Extrajudicial: Lista Completa

Agora que você já entende o que é usucapião extrajudicial e quem pode solicitar, vamos ao ponto central: quais documentos são necessários para garantir uma regularização eficiente do seu imóvel? A lista abaixo reúne os principais documentos exigidos pelo cartório e pelo advogado responsável.

A documentação pode variar conforme o tipo de usucapião (urbana, rural, extraordinária, ordinária, etc.) e as particularidades do imóvel, mas os itens a seguir formam a base do processo.

Montantes na planta ou memorial (quando possível)

Dica prática: converse com seus vizinhos antes de contratar o profissional. Se eles concordarem em assinar a planta, o processo se torna muito mais simples e ágil. A assinatura dos confrontantes demonstra que não há conflito de divisa.

Documentos Pessoais do Requerente e Cônjuge

Para identificar corretamente quem está solicitando a usucapião, são necessários os seguintes documentos pessoais:

Do requerente (pessoa que pede a usucapião):

  • RG e CPF (cópias autenticadas)
  • Certidão de casamento, união estável ou certidão de nascimento (se solteiro)
  • Comprovante de residência atualizado

Do cônjuge (se casado ou em união estável):

  • RG e CPF (cópias autenticadas)
  • Declaração de anuência (concordando com o pedido)

Esses documentos garantem que a regularização será feita em nome correto e que o cônjuge está ciente e de acordo com o processo, evitando problemas futuros.

Justo Título e Provas da Posse do Imóvel

Esta é uma das partes mais importantes do processo: comprovar que você realmente possui o imóvel há tempo suficiente. Quanto mais provas você reunir, mais rápido e seguro será o processo.

Exemplos de justo título:

  • Contrato de compra e venda particular (contrato de gaveta)
  • Recibo de pagamento do imóvel
  • Contrato de promessa de compra e venda
  • Escritura de doação (mesmo que não registrada)
  • Formal de partilha ou escritura pública de inventário
  • Declaração de cesão de posse
  • Provas documentais da posse (quanto mais, melhor):
  • Contas de luz, água, gás, telefone em seu nome (quanto mais antigas, melhor)
  • Carnês e comprovantes de pagamento de IPTU
  • Notas fiscais de reformas, construções e melhorias no imóvel
  • Contratos de prestação de serviços (pedreiro, pintor, eletricista)
  • Fotos antigas do imóvel ao longo dos anos
  • Declarações de vizinhos confirmando sua posse
  • Correspondências recebidas no endereço
  • Declaração de Imposto de Renda mencionando o imóvel
  •  

Dica importante: organize toda essa documentação em ordem cronológica. Isso facilita muito o trabalho do advogado e do cartório na análise do processo./headingCertidões do Registro de Imóveis e Certidões Negativas

As certidões são documentos que comprovam a situação jurídica do imóvel e das pessoas envolvidas. Elas demonstram que não há processos judiciais contestando a posse.

  • Certidões do imóvel:
  • Certidão de matrícula atualizada do imóvel (Cartório de Registro de Imóveis)
  • Certidão de ônus reais (para verificar dívidas, hipotecas, penhoras)
  • Certidão negativa de ações reais e reipersecutrias (comprova que não há processos sobre o imóvel)
  • Certidões pessoais do requerente:
  • Certidões de distribuição cível, criminal e trabalhista (Justiça Estadual e Federal)
  • Certidão de protesto

Essas certidões têm prazo de validade curto (geralmente 30 a 90 dias), por isso devem ser solicitadas perto do momento de dar entrada no processo no cartório.

Observação: seu advogado poderá orientar quais certidões específicas são necessárias para o seu caso, pois isso pode variar conforme a comarca e o tipo de usucapião.

Anuência dos Confrontantes (Vizinhos)

A anuência dos confrontantes é a concordância dos vizinhos com o pedido de usucapião. Embora nem sempre seja obrigatória, facilita muito o processo e demonstra que não há conflito sobre os limites do imóvel.

Como obter a anuência:

  • Os vizinhos podem assinar diretamente na planta elaborada pelo engenheiro
  • Podem comparecer ao cartório de notas para assinar termo de anuência
  • Podem declarar sua concordância por escrito particular com firma reconhecida

Quando a anuência não é possível:

Se algum vizinho se recusar a assinar ou não puder ser localizado, o processo ainda pode continuar, mas provavelmente precisará ser feito pela via judicial (mais demorada). Por isso, sempre que possível, converse com seus vizinhos e explique que a regularização do seu imóvel não prejudica em nada a propriedade deles./headingPerguntas Frequentes Sobre Usucapião Extrajudicial

Reunimos as principais dúvidas que nossos clientes costumam ter sobre documentos e processo de usucapião extrajudicial. Se sua dúvida não estiver aqui, entre em contato para uma consulta personalizada.

É obrigatório ter advogado para usucapião extrajudicial?

Sim, a contratação de advogado é obrigatória para iniciar e acompanhar todo o processo de usucapião extrajudicial. Isso está previsto no artigo 216-A da Lei de Registros Públicos. O advogado é responsável por organizar toda a documentação, protocolar o pedido no cartório, acompanhar as notificações e garantir que todos os requisitos legais sejam cumpridos. Além disso, ele orienta sobre qual modalidade de usucapião se aplica ao seu caso e quais documentos específicos serão necessários.

Quanto tempo demora o processo de usucapião extrajudicial?

O prazo médio varia de 3 a 8 meses, dependendo da complexidade do caso, da agilidade do cartório e da rapidez na obtenção dos documentos. Se toda a documentação estiver completa e organizada desde o início, e se os confrontantes assinarem a anuência, o processo tende a ser mais rápido. Esse prazo é muito menor comparado à via judicial, que pode levar de 2 a 5 anos ou mais.

Quanto custa fazer usucapião extrajudicial?

Os custos variam conforme a região, o valor do imóvel e a complexidade do caso. Geralmente incluem: honorários do advogado, custas da ata notarial, honoraries do engenheiro para planta e memorial descritivo, taxas do cartório de registro de imóveis e custos com certidões. Em média, o processo pode custar entre R$ 5.000 e R$ 15.000, mas esse valor pode ser maior ou menor dependendo do caso. O investimento geralmente é muito menor do que os custos de uma ação judicial de usucapião.

E se eu não tiver todos os documentos? Posso fazer usucapião?

Sim, é possível fazer usucapião mesmo sem ter todos os documentos ideais. O importante é reunir o máximo de provas possíveis da sua posse. Por exemplo: se você não tem contrato de compra e venda, mas tem contas antigas, recibos de IPTU e testemunhas, isso pode ser suficiente. Quanto mais provas, melhor, mas a ausência de um documento específico não inviabiliza necessariamente o processo. Um advogado especializado pode avaliar seu caso e indicar quais documentos alternativos podem fortalecer seu pedido.

Regularize Seu Imóvel com Segurança: Conte com Advogado Especializado em Cianorte e Região

Regularizar seu imóvel por meio da usucapião extrajudicial é uma decisão importante que exige documentação completa, conhecimento técnico e acompanhamento jurídico especializado. Como você viu ao longo deste guia, reunir todos os documentos essenciais para usucapião extrajudicial é fundamental para garantir a eficiência e o sucesso do processo.

Se você está em Cianorte, Paranavaí, Umuarama ou região e precisa regularizar seu imóvel, conte com uma advogada especializada em Direito Imobiliário para:

  • Avaliar seu caso e identificar qual modalidade de usucapião se aplica
  • Orientar sobre todos os documentos necessários para seu caso específico
  • Acompanhar todo o processo no cartório, desde a ata notarial até o registro final
  • Garantir que todos os requisitos legais sejam cumpridos corretamente
  • Resolver complicações e imprevistos que possam surgir durante o processo

Não deixe a irregularidade do seu imóvel impedir que você aproveite todas as oportunidades que a propriedade regularizada pode trazer. Entre em contato e agende uma consulta para analisar sua situação e dar o primeiro passo rumo à tranquilidade de ter seu imóvel definitivamente em seu nome.

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